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Fiche pratique

Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière

Vérifié le 17/04/2023 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)

Vous avez vendu un bien immobilier plus cher que vous ne l'aviez acheté ? Dans ce cas, vous avez réalisé une plus-value. Elle est imposable sauf si vous avez vendu votre <a href="https://www.beaucouze.fr/demarches/autres-formalites-administratives?xml=R18579">résidence</a> principale. Vous pouvez bénéficier d'une exonération ou d'un <a href="https://www.beaucouze.fr/demarches/autres-formalites-administratives?xml=R3018">abattement</a> sur les impôts à payer selon les caractéristiques du bien ou votre situation personnelle.

Lorsque vous vendez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez calculer la différence entre les prix suivants :

  • Prix de vente du bien
  • Prix d'acquisition du bien

Si le résultat de ce calcul est positif (vous vendez plus cher que vous n'avez acheté), vous réalisez un gain appelé <span class="expression">plus-value</span>.

Si le résultat est négatif, vous réalisez une perte appelée <span class="expression">moins-value</span>.

 Exemple

Vous avez acheté un logement au prix de <span class="valeur">100 000 €</span>.

Si vous le revendez au prix de <span class="valeur">120 000 €</span>, vous réalisez une <span class="miseenevidence">plus-value de <span class="valeur">20 000 €</span></span> (<span class="valeur">120 000 €</span> - <span class="valeur">100 000 €</span>).

Si vous revendez le logement au prix de <span class="valeur">90 000 €</span>, vous réalisez une <span class="miseenevidence">moins-value de <span class="valeur">10 000 €</span></span> (<span class="valeur">90 0000 €</span> - <span class="valeur">100 000 €</span>).

Les plus-values immobilières sont soumises aux taxations suivantes :

  • Impôt sur le revenu
  • <a href="https://www.beaucouze.fr/demarches/autres-formalites-administratives?xml=F2329">Prélèvements sociaux</a>

Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé.

Vous êtes concerné dans les cas suivants :

  • Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain, forêt)
  • Vente des droits attachés à un bien immobilier (<a href="https://www.beaucouze.fr/demarches/autres-formalites-administratives?xml=R1069">servitudes</a> , <a href="https://www.beaucouze.fr/demarches/autres-formalites-administratives?xml=R44557">usufruit</a>, <a href="https://www.beaucouze.fr/demarches/autres-formalites-administratives?xml=R37266">nue-propriété</a> par exemple)
  • Vente de bien ou droits par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)
  • Échange de biens, partage ou apport en société

Vous êtes <span class="miseenevidence">totalement exonéré</span> si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre <a href="https://www.beaucouze.fr/demarches/autres-formalites-administratives?xml=F752">résidence principale</a> et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.).

Il s'agit de votre habitation habituelle et effective, c'est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l'année.

Le logement doit être votre résidence principale au moment de la vente.

En cas de séparation ou de divorce, il suffit que l'un des ex-conjoints (mariés, pacsés ou concubins) ait occupé le logement jusqu'à sa mise en vente.

Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées aux éléments suivants :

  • Caractéristiques du bien cédé
  • Situation du vendeur
  • Situation de l'acquéreur

La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.

Exonérations liées au bien cédé

Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'un logement autre que la résidence principale si vous respectez les 2 conditions suivantes :

  • Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans
  • Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.

Dans tous les cas, vous êtes exonéré d'impôt sur la plus-value immobilière pour tout <span class="miseenevidence">bien détenu depuis plus de 22 ans</span>.

 À noter

la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans est aussi exonérée de prélèvements sociaux.

Vous êtes également exonéré dans les cas suivants :

  • Bien dont le prix de vente ne dépasse pas <span class="valeur">15 000 €</span>
  • Vente d'un <a href="https://www.beaucouze.fr/demarches/autres-formalites-administratives?xml=R63565">droit de surélévation</a> jusqu'au 31 décembre 2024
  • Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de <a href="https://www.beaucouze.fr/demarches/autres-formalites-administratives?xml=R63677">remembrement</a>

Exonérations liées au vendeur

Vous pouvez bénéficier d'une exonération si vous êtes dans l'une des situations suivantes :

  • Vous êtes concerné si vous ou votre conjoint touchez une pension de retraite ou de <a href="https://www.beaucouze.fr/demarches/autres-formalites-administratives?xml=N378">réversion</a>.

    Vous êtes exonéré si votre revenu ne dépasse pas <span class="valeur">11 885 €</span> pour la 1<Exposant>re</Exposant> part de <a href="https://www.beaucouze.fr/demarches/autres-formalites-administratives?xml=R1124">quotient familial</a> (+ <span class="valeur">3 174 €</span> par demi-part supplémentaire) en 2021 pour une cession en 2023.

     À noter

    Les montants sont différents dans les <a href="https://www.beaucouze.fr/demarches/autres-formalites-administratives?xml=R63765">Dom</a>.

    Vous ne devez pas être soumis à l'<a href="https://www.beaucouze.fr/demarches/autres-formalites-administratives?xml=R43579">IFI</a> (pour l'avant-dernière année précédant la vente).

  • Vous êtes concerné si vous ou votre conjoint avez une <a href="https://www.beaucouze.fr/demarches/autres-formalites-administratives?xml=F34049">carte mobilité inclusion invalidité.</a>

    Vous êtes exonéré si votre revenu ne dépasse pas <span class="valeur">11 885 €</span> pour la 1<Exposant>re</Exposant> part de <a href="https://www.beaucouze.fr/demarches/autres-formalites-administratives?xml=R1124">quotient familial</a> (+ <span class="valeur">3 174 €</span> par demi-part supplémentaire) en 2021 pour une cession en 2023.

     À noter

    Les montants sont différents dans les <a href="https://www.beaucouze.fr/demarches/autres-formalites-administratives?xml=R63765">Dom</a>.

    Vous ne devez pas être soumis à l'<a href="https://www.beaucouze.fr/demarches/autres-formalites-administratives?xml=R43579">IFI</a> (pour l'avant-dernière année précédant la vente).

  • Vous êtes concerné si vous résidez dans un établissement d'accueil pour personnes âgées (<a href="https://www.beaucouze.fr/demarches/autres-formalites-administratives?xml=R61339">Ehpad</a> par exemple).

    Vous êtes exonéré, sous conditions, en cas de vente de votre ancienne résidence principale.

    Votre revenu ne doit pas dépasser <span class="valeur">27 891 €</span> pour la 1<Exposant>re</Exposant> part de <a href="https://www.beaucouze.fr/demarches/autres-formalites-administratives?xml=R1124">quotient familial</a> (+ <span class="valeur">6 516 €</span> pour la 1<Exposant>re</Exposant> demi-part supplémentaire et <span class="valeur">5 130 €</span> pour les demi-parts suivantes) en 2021 pour une cession en 2023.

    Votre ancienne résidence principale doit être vendue dans un délai de 2 ans après votre entrée dans l'établissement. Elle ne doit pas voir été occupée (louée ou prêtée), sauf par votre conjoint.

     À noter

    Les montants sont différents dans les <a href="https://www.beaucouze.fr/demarches/autres-formalites-administratives?xml=R63765">Dom</a>.

    Vous ne devez pas être soumis à l'<a href="https://www.beaucouze.fr/demarches/autres-formalites-administratives?xml=R43579">IFI</a> (pour l'avant-dernière année précédant la vente).

  • Vous êtes concerné si vous résidez dans un établissement d'accueil pour personnes handicapées (foyer de vie ou maison d'accueil spécialisée, par exemple).

    Vous êtes exonéré, sous conditions, en cas de cession de votre ancienne résidence principale.

    Votre revenu ne doit pas dépasser <span class="valeur">27 891 €</span> pour la 1<Exposant>re</Exposant> part de <a href="https://www.beaucouze.fr/demarches/autres-formalites-administratives?xml=R1124">quotient familial</a> (+ <span class="valeur">6 516 €</span> pour la 1<Exposant>re</Exposant> demi-part supplémentaire et <span class="valeur">5 130 €</span> pour les demi-parts suivantes) en 2021 pour une cession en 2023.

    Votre ancienne résidence principale doit être vendue dans un délai de 2 ans après votre entrée dans l'établissement. Elle ne doit pas voir été occupée (louée ou prêtée), sauf par votre conjoint.

    Vous ne devez pas être soumis à l'<a href="https://www.beaucouze.fr/demarches/autres-formalites-administratives?xml=R43579">IFI</a> (pour l'avant-dernière année précédant la vente).

  • La plus-value que vous réalisez est imposable dans les mêmes conditions que pour un résident français.

    Si vous n'êtes pas ressortissant d'un Etat membre de l'<a href="https://www.beaucouze.fr/demarches/autres-formalites-administratives?xml=R24621">UE</a> ou de l'<a href="https://www.beaucouze.fr/demarches/autres-formalites-administratives?xml=R42218">EEE</a>, des dispositions particulières peuvent être <a href="https://www.impots.gouv.fr/portail/les-conventions-internationales" target="_blank">prévues par convention internationale</a>.

    Toutefois, vous êtes exonéré si la plus-value est réalisée lors de la vente de votre résidence principale.

    Vous devez remplir les 2 conditions suivantes :

    • La vente a été réalisée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France
    • Le logement n'a pas été mis à la disposition d'un tiers entre le transfert de domicile et la vente

    Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'une autre résidence et dans la limite d'une plus-value de <span class="valeur">150 000 €</span>, si vous remplissez les conditions suivantes :

    • Vous êtes ressortissant d'un pays de l'<a href="https://www.beaucouze.fr/demarches/autres-formalites-administratives?xml=R41270">Union européenne</a> ou de l'<a href="https://www.beaucouze.fr/demarches/autres-formalites-administratives?xml=R42218">Espace économique européen</a> ayant conclu une convention avec la France
    • Vous avez été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans

    La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 10<Exposant>e</Exposant> année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France.

    Toutefois, aucun délai n'est imposé si vous avez la libre disposition du logement au moins depuis le 1<Exposant>er</Exposant> janvier de l'année précédant celle de la vente.

    Cet avantage est accordé dans la limite d'une résidence par contribuable.

Exonérations liées à l'acheteur

Vous êtes exonéré dans les cas suivants :

  • Bien vendu directement ou indirectement à un organisme en charge du logement social (jusqu'au 31 décembre 2023)
  • Bien vendu à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou achever des logements sociaux (jusqu'au 31 décembre 2023)
  • Bien exproprié à condition d'utiliser l'intégralité de l'indemnité pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois
  • Bien cédé par un particulier ayant exercé son <a href="https://www.beaucouze.fr/demarches/autres-formalites-administratives?xml=R63566">droit de délaissement</a> dans certaines conditions, s'il utilise l'intégralité du prix de cession pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois

Vous devez calculer la différence entre les montants suivants :

  • Prix de vente du bien
  • Prix d'acquisition du bien

Vous obtenez la plus-value (brute) si vous réalisez un gain.

Si vous réalisez une moins-value, c'est-à-dire une perte, vous pouvez la déduire d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien uniquement de façon exceptionnelle.

Par exemple : vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives.

Prix de vente

Le prix de vente est le prix indiqué dans l'acte.

Vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais payés lors de la vente (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires).

Le prix de vente doit être augmenté des sommes versées à votre profit (par exemple, une indemnité d'éviction versée par l'acheteur au locataire en place).

Prix d'acquisition

Les règles diffèrent selon que le bien a été acheté ou reçu gratuitement :

  • Si vous avez acheté le bien, le prix d'acquisition est indiqué dans l'acte de vente.

    Ce prix peut être augmenté, sur justificatifs, des frais suivants :

    • Charges et indemnités versées au vendeur à l'achat (pour leur montant réel)
    • Frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire) pour leur montant réel justifié ou pour un montant forfaitaire de <span class="valeur">7,5 %</span> du prix d'achat
    • Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) sous conditions pour leur montant réel justifié ou pour un forfait de <span class="valeur">15 %</span> du prix d'achat, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans
    • Frais de voirie, réseaux et distributions (frais d'aménagement pour lotissement par exemple)

  • Si vous avez reçu le bien par donation ou succession, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits de donation ou de succession.

Abattement pour durée de détention

La plus-value est diminuée d'un <a href="https://www.beaucouze.fr/demarches/autres-formalites-administratives?xml=R3018">abattement</a> qui dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien.

<a href="https://www.beaucouze.fr/demarches/autres-formalites-administratives?xml=R13084">L'assiette</a> est différente pour le calcul de l'impôt sur le revenu et pour celui des prélèvements sociaux.

Taux d'abattement pour la vente d'un bien immobilier

Durée de détention

Taux d'abattement par année de détention

Assiette pour l'impôt sur le revenu

Assiette pour les prélèvements sociaux

Jusqu'à 5 années

<span class="valeur">0 %</span>

<span class="valeur">0 %</span>

De la 6<Exposant>e</Exposant> à la 21<Exposant>e</Exposant> année

<span class="valeur">6 %</span>

<span class="valeur">1,65 %</span>

22<Exposant>e</Exposant> année révolue

<span class="valeur">4 %</span>

<span class="valeur">1,6 %</span>

Au-delà de la 22<Exposant>e</Exposant> année

Exonération

<span class="valeur">9 %</span>

Au-delà de la 30<Exposant>e</Exposant> année

Exonération

Exonération

 Exemple

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis <span class="miseenevidence">10 ans</span>. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de <span class="valeur">10 000 €</span>.

 Exemple

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis <span class="miseenevidence">25 ans</span>. Vous avez réalisé une plus-value de <span class="valeur">10 000 €</span>.

Votre plus-value est <span class="miseenevidence">exonérée d'impôt sur le revenu</span>.

Vous bénéficiez d'un <span class="miseenevidence">abattement sur les prélèvements sociaux</span> de :

Soit un abattement total de <span class="valeur">55  %</span>(<span class="valeur">26,4 %</span> + <span class="valeur">1,6 %</span> + <span class="valeur">27 %</span>).

Vous avez ainsi un abattement de <span class="valeur">10 000 €</span> x <span class="valeur">55 %</span>, soit <span class="valeur">5 500 €</span>.

Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de <span class="valeur">4 500 €</span> (<span class="valeur">10 000 €</span> - <span class="valeur">5 500 €</span>).

 Exemple

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis <span class="miseenevidence">30 ans</span>. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de <span class="valeur">10 000 €</span>.

Votre plus-value est <span class="miseenevidence">exonérée d'impôt sur le revenu</span>.

Elle est aussi <span class="miseenevidence">exonérée de prélèvements sociaux</span>.

Abattements exceptionnels

  • Un abattement exceptionnel de <span class="valeur">70 %</span> s'applique, sous conditions, dans les zones couvertes par une grande opération d'urbanisme ou par une opération de revitalisation du territoire.

    L'acquéreur s'engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions.

    La promesse de vente doit être signée <span class="miseenevidence">entre le 1<Exposant>er</Exposant> janvier 2021 et le 31 décembre 2023</span>.

    L'abattement est applicable pour déterminer l'assiette de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

    Cet abattement s'applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.

    Il peut être majoré à <span class="valeur">85 %</span> si des logements sociaux (ou intermédiaires) représentent au moins <span class="valeur">50 %</span> de la surface totale des constructions.

    L'abattement <span class="miseenevidence">ne s'applique pas</span> si vous vendez le bien à l'une des personnes suivantes :

    • Époux
    • Partenaire pacsé
    • Concubin
    • Ascendant (ou celui de votre conjoint)
    • Descendant (ou celui de votre conjoint)

    L'abattement ne s'applique pas non plus si vous vendez le bien à une personne morale dont vous ou votre conjoint (ou un ascendant ou un descendant) est un associé ou le devient à l’occasion de la vente.

      À savoir

    les travaux de construction doivent être achevés dans un délai de 4 ans à partir de la date d'acquisition.

  • Un abattement exceptionnel de <span class="valeur">70 %</span> s'applique <span class="miseenevidence">en zones A ou A bis</span>.

    L'acquéreur doit s'engager à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions.

    La promesse de vente devait être signée entre le 1<Exposant>er</Exposant> janvier 2018 et le 31 décembre 2020.

    La cession doit être <span class="miseenevidence">réalisée au plus tard le 31 décembre 2022</span>.

    Pour savoir si le logement est situé en zone A ou A bis, vous pouvez utiliser le téléservice suivant :

    Simulateur
    Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C

    Accéder au simulateur  

    Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre

    L'abattement est applicable pour déterminer l'assiette de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

    Cet abattement s'applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.

    Il peut être majoré à <span class="valeur">85 %</span> si des logements sociaux représentent au moins <span class="valeur">50 %</span> de la surface totale des constructions.

    L'abattement <span class="miseenevidence">ne s'applique pas</span> si vous vendez le bien à l'une des personnes suivantes :

    • Éppoux
    • Partenaire pacsé
    • Concubin
    • Ascendant (ou celui de votre conjoint)
    • Descendant (ou celui de votre conjoint)

    L'abattement ne s'applique pas non plus si vous vendez le bien à une personne morale dont vous ou votre conjoint (ou un ascendant ou un descendant) est un associé ou le devient à l’occasion de la vente.

      À savoir

    les travaux de construction doivent être achevés dans un délai de 4 ans à partir de la date d'acquisition.

Sur votre plus-value, vous devez payer un impôt forfaitaire et des prélèvements sociaux.

Vous pouvez estimer le montant à payer avec le simulateur suivant :

Simulateur
Estimer le montant des impôts à payer sur une plus-value immobilière

Accéder au simulateur  

Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)

Impôt sur le revenu

La plus-value immobilière, après déduction du ou des abattements, est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de <span class="valeur">19 %</span>.

 Exemple

Pour une plus-value imposable de <span class="valeur">20 000 €</span>, l'impôt sur le revenu est de <span class="valeur">3 800 €</span> (<span class="valeur">20 000 €</span> x <span class="valeur">19 %</span>).

Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à <span class="valeur">50 000 €</span>.

Le taux varie de <span class="valeur">2 %</span> à <span class="valeur">6 %</span> selon le montant de la plus-value réalisée.

Le formulaire n°2048-IMM-SD contient un tableau permettant d'en établir le montant (en pratique, il est calculé par le notaire).

La taxe ne concerne ni les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir.

  À savoir

vous pouvez consulter des exemples de calcul de plus-values immobilières sur le <a href="https://www.impots.gouv.fr/portail/node/11603" target="_blank">dépliant d'information de l'administration fiscale</a> et sur le <a href="https://www.impots.gouv.fr/portail/node/4349" target="_blank">site impots.gouv.fr</a>.

Prélèvements sociaux

Vous devez payer des prélèvements sociaux au taux de <span class="valeur">17,20 %</span>.

 Exemple

Pour une plus-value imposable de <span class="valeur">20 000 €</span>, les prélèvements sociaux sont de <span class="valeur">3 400 €</span> (<span class="valeur">20 000 €</span> x <span class="valeur">17,20 %</span>).

Avec l'impôt sur le revenu, le prélèvement total sera donc de <span class="valeur">7 200 €</span> <span class="valeur">(3 800 €</span> + <span class="valeur">3 400 €</span>).

 À noter

Si vous êtes non-résident , une <a href="https://www.impots.gouv.fr/portail/les-conventions-internationales" target="_blank">convention fiscale internationale</a> peut fixer des règles différentes.

Formalités effectuées par le notaire

Le notaire chargé de la vente effectue les opérations suivantes :

  • Démarches auprès de l'administration fiscale
  • Calcul de la plus-value imposable et du montant de l'impôt à payer
  • Établissement de la déclaration
  • Paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu de situation du bien

Indication de la plus-value sur votre déclaration de revenus

Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus les informations suivantes :

  • Montant de la plus-value déclarée par le notaire
  • Si nécessaire, plus-value exonérée en cas de 1<Exposant>re</Exposant> cession d'un logement autre que votre <a href="https://www.beaucouze.fr/demarches/autres-formalites-administratives?xml=F752">résidence principale</a>

<span class="miseenevidence">La déclaration des revenus par internet</span> est obligatoire si votre résidence principale est équipée d'un accès à internet et que vous êtes en mesure de faire votre déclaration en ligne.

La déclaration en ligne des revenus de 2022 <span class="miseenevidence">débute le 13 avril 2023</span>.

La date limite varie selon que vous effectuez votre déclaration sur formulaire papier ou en ligne.

Vous pouvez utiliser le simulateur suivant pour connaître la date qui vous concerne :

Simulateur
Connaître la date limite pour transmettre votre déclaration de revenus

La date limite pour transmettre votre déclaration varie selon votre département et selon que vous effectuez celle-ci en ligne ou sur formulaire papier.

Accéder au simulateur  

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre

Date limite pour faire votre déclaration de revenus en ligne

Département

Date limite de déclaration

01 au 19

<span class="miseenevidence">Jeudi 25 mai 2023 à 23h59</span>

20 au 54 (y compris le 2A et le 2B)

<span class="miseenevidence">Jeudi 1er juin 2023 à 23h59</span>

55 au 974/976

<span class="miseenevidence">Jeudi 8 juin 2023 à 23h59</span>

Non résidents

<span class="miseenevidence">Jeudi 25 mai 2023 à 23h59</span>

Service en ligne
Déclaration 2023 en ligne des revenus de 2022

Accéder au service en ligne  

Ministère chargé des finances

<span class="miseenevidence">Si vous devez faire une déclaration papier</span>

La déclaration de revenus doit être déposée avant le <span class="miseenevidence">lundi 22 mai 2023 à 23h59</span>, y compris pour les résidents français à l'étranger.

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